Enculer de banque

[Duck King]

Omar m'a enculer

[kensu]

Attends, ton courtier fait moi bien que toi avec la première banque venue ?


Sinon encore une fois, ces données n'aident pas à te conseiller précisément. D'ailleurs je doute que qui que ce soit ici même puisse le faire.

Tu sais, y'a plein de paramètres.

Genre la banque, elle a vu que je payais 150 euros d'impôt par mois. Donc ils ont dépassé les 33% d'endettement etc etc...

Faudrait que j'aille voir d'autres banques pour comparer. Là c'était juste pr avoir déjà une estim pour savoir jusqu'à quel tarot je peux aller

[LauraB]

Ce matin, je suis passer au crédit immobilier de France.

Je suis tombé sur un mec super, conclusion à 99,99% mon dossier serra accepté.

Finalement la banque n'est pas forcément l'endroit ou ce rendre a l'heure actuelle pour faire un prêt immo.

[Mefffisto]

Ce matin, je suis passer au crédit immobilier de France.

Je suis tombé sur un mec super, conclusion à 99,99% mon dossier serra accepté.

Finalement la banque n'est pas forcément l'endroit ou ce rendre a l'heure actuelle pour faire un prêt immo.

Juste fais gaffe que le Credit Immobilier de France te fasses pas un credit avec taux revisable... apres les subprimes, beaucoup de personnes qui avaient contractes des prets chez eux (révisables justement) ont du revendre, car plus possible de payer les mensualites...

[nogo]

Ca ça devrait être interdit, ces crédits à taux révisables ..


Pour ma part, aucun crédit au dessus de ma tronche

Mais à part d'être rentier, je vois pas comment y échapper !

[Ænema]

Il préconise d'attendre le Krak immobilier. Mais bon ça fait 5~6 ans qu'il le préconise.




Au final, ça dépend de ton cas.

Je ne te qualifierai pas de menteur car je ne retrouve pas les posts en question (surtout sur l'achat de Carmine).

Mais j'ai reconnu, il y a de longs mois déjà, avoir trop versé dans l'agressivité, et pas suffisamment fait dans la pédagogie, ce qui ne rendait pas le propos plus audible, loin de là. (j'avais préparé une phrase plus longue mais Chapp m'a menacé pour violation de copyright)

Je suis inscrit ici depuis avril 2007 et n'ai pas parlé d'immobilier en débarquant, ou alors j'ai vécu dans une dimension parallèle.

Donc les "5~6 ans"

Pour en revenir à la base, la remontée de 2009 après la baisse de 2008 en a surpris plus d'un.

Mais, désormais, je pense que nous sommes en haut du toboggan et que la chute va être sévère :

- L'Etat n'a plus les moyens de subventionner les copains du BTP, donc je crois que les aides et défisc' vont fortement décroître, voire disparaitre (quelques niches restantes pour l'Outre-Mer et quelques bricoles,
probablement).

- les licenciements ne vont pas aller en ralentissant, je le crains

- les banques ne gagnent rien sur les prêts immo, ont conscience des limites de solvabilité atteintes et ne peuvent prendre le risque d'une negative equity sur des durées aussi longues que 25~30 ans

- l'approche des élections présidentielles, période peu propice à l'achat-vente

- l'immobilier étant, par définition, immobile donc non délocalisable, il est à prévoir une augmentation sévère des impôts locaux, voire la création d'une property tax (à l'américaine)

- les journalistes retournent leur veste un par un

- etc etc


Te concernant Kensu, les vraies questions à te poser sont :

- suis-je (à peu près) sûr de rester au même endroit pendant les 15 prochaines années ?

- à combien de loyers s'élève le prix d'achat du bien convoité ? (120 à 150 loyers : ya ptêt anguille sous roche, 180 loyers : ok !, plus de 200 loyers, patience...)

- si un bien à 160 000 euros se louant 650 euros, voit son prix baisser de 5% en 2012, tu gagnes 8000 euros, soit UN AN DE LOYERS.

- le marché de l'emploi est-il bon dans ton coin ?

- si tu achètes aujourd'hui, devra-tu t'endetter au max de tes capacités financières et pour une durée longue ? Si oui, en cas de coup dur, crédit revolver obligatoire et là...

- as-tu un PEL ?

- ton apport couvre-t-il, à minima, les frais de notaire, d'agence (éventuellement, mais moins on leur en donne, mieux c'est) et l'aménagement intérieur ?



Pour ma part, je vois plutôt 2013 comme prise de conscience par la population que l'immo ça ne monte pas toujours, avec point bas pas avant 2015 (mon PEL sera à maturité en mai 2014, c'est mon anticipation personnelle).

La précédente chute s'est amorcée en 1992 pour finir sur un point bas en 1998 (si vous retrouvez des publications de l'époque, vous verrez que, déjà, les parasites vivant du système (AI, notaires, banquiers, assureurs, l'Etat) disaient que c'était le moment d'acheter, que ça allait remonter, etc etc

Après, il y a la raison, et il y a la passion.
Si tu as trouvé un bien qui te plait, que ton but est de te loger sur une longue période, que tu te sentes bien là où tu vis, que tu as un emploi et un ménage stables, et que le montant de la mensualité ne grève pas trop ton budget (sans toutefois dépasser 20 ans de crédit), tu peux y aller

[Ænema]

Je suis tombé sur un mec super

http://www.ciao.fr/Avis/Credit_Immobilier_de_France__124394

[Twilight_Guardian]

- si un bien à 160 000 euros se louant 650 euros, voit son prix baisser de 5% en 2012, tu gagnes 8000 euros, soit UN AN DE LOYERS.

Si pendant ce temps là tu loues qu'a tu à gagner au final ?
Parce que d'un coté tu gagnes 1 an de loyer, de l'autre tu perds un an de loyer et ????

[Ænema]

Si pendant ce temps là tu loues qu'a tu à gagner au final ?
Parce que d'un coté tu gagnes 1 an de loyer, de l'autre tu perds un an de loyer et ????

Non, car un bien à 160 000 euros se louant 650 euros/mois, ça signifie que le bien est proposé 246 loyers à la vente.

Pour emprunter 160 000 (apport : 0€), je prends 3 cas de figure :

- emprunt sur 15 ans : mensualité 1220 euros environ
- emprunt sur 20 ans : mensualité 1030 euros environ
- emprunt sur 30 ans : mensualité 900 euros environ

Soit une différence allant de 250 à près de 600 euros entre le montant du loyer versé et la mensualité à payer.

Prenant une différence moyenne de 400/mois (pour simplifier).

Le futur acheteur, en attendant la baisse des prix, place ses 400 euros/mois à un taux moyen de 2,5%.

Durée de l'épargne = 3 ans

Capital au bout de ces 3 ans, avec intérêts = 15 000 euros.

Prix du bien, à l'issue de la même période, à raison de -5%/an = 137 180 euros.


Nouvelle simulation d'emprunt au bout de ces 3 ans :

---> Montant à emprunter = 137 180 - 15 000e d'apport = 122 180 euros

- sur 15 ans : 930€/mois
- sur 20 ans : 800€/mois
- sur 25 ans : 710€/mois


Simulation sur la base d'une baisse de prix de seulement 15,3% en 3 ans.
Si la baisse est de 25%, le niveau d'équilibre entre mensualité et loyer est atteint pour un crédit de 22 ans.
Si baisse de 30%, cet équilibre est atteint avec un crédit sur 19 ans.

Etc, etc

[cheveuxlongs]

Si pendant ce temps là tu loues qu'a tu à gagner au final ?
Parce que d'un coté tu gagnes 1 an de loyer, de l'autre tu perds un an de loyer et ????

..> tu continues à chercher et tu continues à mettre de côté entre temps.
Au pire, et c'est le sens de sa remarque, tu n'as rien perdu à attendre.

edit : avec des chiffres c'est plus scientifique

[Twilight_Guardian]

Ah oui d'accord, c'est dans l'idée de te positionner sur la mensualité que tu paierais si tu étais acheteur et de foutre la différence de coté.
Maintenant faut espérer que cette épargne ne soit pas liquidée suite à une loose de l'euro où je ne sais quelle connerie qu'on nous promet en ce moment.

Quand tu te tapes une location équivalente au montant d'un remboursement de prêt c'est pas jouable de te faire un pécule de toute façon.

[BN Crew]

Pour les Français qui ont un projet immo et qui sont ric-rac en fin de mois, il peut être sage d'attendre les élections, car le vrai tour de vis fiscal (local comme national) n'est pas encore arrivé (et là je ne spécule pas sur une baisse de l'immo, c'est juste pour éviter un sérieux revers).


Ce qui se dit sur les forums immo

=> 33% d'endettement max (les banques regardent aussi le "reste à vivre" qui prend la mauvaise pente)
=> 10 (20?) % d'apport mini
=> Frais de notaire en cash (pas couvert par le crédit)
=> 20 ans max incompressible

Donc les délires à 110% du prix du bien, 30 ans toussa pour pauvres, poubelle.

(ces dernières années, la part des crédits supérieurs à 20 ans approchait les 27%, contre 3/4% début 2000).

[Arngrim]

Tu sais, y'a plein de paramètres.

Genre la banque, elle a vu que je payais 150 euros d'impôt par mois. Donc ils ont dépassé les 33% d'endettement etc etc...

Euh ouais, paramètres que ton courtier a normalement... donc voilà quoi

Je suis inscrit ici depuis avril 2007 et n'ai pas parlé d'immobilier en débarquant, ou alors j'ai vécu dans une dimension parallèle.

Donc les "5~6 ans"

Rooooh, t'as cru que t'avais l'exclusivité sur l’exagération ?

Sinon je suis assez sur que t'avais balancé une date à partir de laquelle c'était débile d'acheter, genre 2004, ce qui m'avait fait beaucoup de peine car j'ai acheté après :(
(bon OK, la deuxième partie est un mensonge, ça m'avait fait plutôt rire, le gars devait être locataire pendant 10 ans voir plus avant de penser à acheter... wé, faut voir où, car toujours et encore, ça dépendra de pleins de paramètres)

- suis-je (à peu près) sûr de rester au même endroit pendant les 15 prochaines années ?

[Ænema]

Quand tu te tapes une location équivalente au montant d'un remboursement de prêt c'est pas jouable de te faire un pécule de toute façon.

Chose impossible dans un marché en bulle (pour un bien identique, même situation géographique, toutes choses égales par ailleurs).

Si le loyer est égal à une mensualité, c'est que soit le crédit est sur 35 ans (et encore), soit que le prix de vente du bien est à l'équilibre, soit à peu près 120 à 180 loyers.

En pareil cas, il faut acheter

[wyoui]

Il préconise d'attendre le Krak immobilier. Mais bon ça fait 5~6 ans qu'il le préconise.




Au final, ça dépend de ton cas.

Je suis la depuis moins longtemps que ça, mais j'allais balancer la même! Aenema il copie colle ses messages, juste la date change...