Proprio ou locataire, zat iz ze question!

[Amano J]

Ils les ont peut-être achetées 150000 € il y a quelques années.

[fboy]

la plus belle affaire de mes parents : un appartement de 5 pieces 110 m² (là ou j'ai fait les premiers ficoss) acheté 250 000 Francs en 1995 aux encheres aujourdh'ui il est estimé à 200 000 euro

[Ænema]

la plus belle affaire de mes parents : un appartement de 5 pieces 110 m² (là ou j'ai fait les premiers ficoss) acheté 250 000 Francs en 1995 aux encheres aujourdh'ui il est estimé à 200 000 euro

1995 signait le début de la fin de la bulle précédente dont l'éclatement s'est étalée de fin 94 à 2001.

Si on reprend les coupures de presse de l'époque, on y lisait les mêmes salades qu'aujourd'hui, presque mot pour mot : "l'immo ça ne baisse jamais", il n'y a jamais eu de meilleur moment pour acheter", "on sent un frémissement" (trèèèèès important la notion de frémissement pour les agences immo, le Saint Graal), j'en passe et des meilleures.

Avec les chômeurs en fin de droit cette année et la fin des crédits-relai, les ventes aux enchères vont fleurir d'ici fin 2010...
Personnellement, mais ce n'est que mon humble avis, je table sur 2012-2014 comme meilleure fenêtre d'achat.

Vivement la fin du PTZ et la remontée des taux

[PowerMarcel]

Certes, mais ce raisonnement omet diverses choses :

- le propriétaire acquitte la taxe foncière (je parle pour la France)

- en cas de travaux extérieurs dans l'immeuble, bam, c'est pour sa poche (alors que le locataire, lui, le ravalement de façades ou la réfection de la toiture, il s'en branle, il ne paie pas)

- si le locataire se retrouve au chomdu, il change de loc du jour au lendemain ou presque, pas de prise de tête à vendre, négocier un prix, prendre un crédit relais, se retrouver en negative equity avec un crédit à rembourser, ...

- Si séparation dans un couple, pas de bordel de partage, de la nana qui ne veut pas "brader" (sale pute) et patati patata

- etc

Oui je suppose que dans toute une série de cas on peux se retrouver perdant. Pour ma part je suis relativement tranquille car

- La taxe pour mon bien est de 502€ par an, cela reste absorbable dans le loyer de location

- La quote part de mon studio est de 14/4000 de l'immeuble, de plus il y a un fond de réserve alimenté par les charges mensuelles. Donc si les travaux dépassent le fond de reserve je paierai 14/4000 de la somme, à priori cela restera contenu. (Enfin, je ne suis pas à l'abris d'une mauvaise surprise c'est vrai.

- Je suis tombé au chômage mais vu ma mensualité je paye sans vrai soucis.

- J'ai acheté seul. Je ne me marierai pas sans contrat de mariage type séparation des biens.

Mais surtout le plus important à mes yeux c'est que si je n'avais pas acheté, à l'heure actuelle je ne saurais pas économiser du tout à cause du chômage mais pire j'aurais peut-être du partir habiter dans un quartier coupe gorge pour trouver un loyer équivalent à ce que me coute mon emprunt.

Après peut-être que je ne me rend pas compte de certaines choses et que cela fausse ma vision

[Kretinou]

@Emoboy

Y a beaucoup de choses qui se discutent sur ce que tu viens de dire, en effet. Même si je suis pas en France, je me permettrai de t'offrir une autre vision uniquement sur ce point :

- en cas de travaux extérieurs (le propriétaire qui loue des appartements, lui, le ravalement de façades ou la réfection de la toiture, il s'en branle, il ne paie pas car il ne vit pas dans l'immeuble).

C'est juste le combat du locataire que j'ai vécu au moins une fois dans chaque appartement où j'ai habité (chauffage ou autres merdes).

De toute manière, ce genre de débat c'est " y a du pour" et "y a du contre".

[Adol]

Un truc m'échappe : tu dis avoir revendu un appartement parisien avec plus value, mais tu n'avais pas d'apport pour ta maison dans le sud-ouest ???
Ou bien tu as acheté des full-set avec ?

Je n'ai pas dit que j'avais revendu l'appart' parisien, j'ai dit qu'il a pris 100000€ en 2 ans après l'avoir acheté...mais je l'ai toujours, nuance!
Et ma maison du sud-ouest,oui je l'ai prise avec 0€ d'apport.

[Ænema]

@Emoboy

Y a beaucoup de choses qui se discutent sur ce que tu viens de dire, en effet. Même si je suis pas en France, je me permettrai de t'offrir une autre vision uniquement sur ce point :



C'est juste le combat du locataire que j'ai vécu au moins une fois dans chaque appartement où j'ai habité (chauffage ou autres merdes).

De toute manière, ce genre de débat c'est " y a du pour" et "y a du contre".

Ca m'est arrivé aussi.

Solution : mise en demeure par lettre recommandée RAR.

Si travaux non effectués, loyers placés sur un compte sous séquestre en attendant que le tribunal d'instance statue.

Généralement, ça calme les escrocs-bailleurs rapidement.

[Ænema]

Je n'ai pas dit que j'avais revendu l'appart' parisien, j'ai dit qu'il a pris 100000€ en 2 ans après l'avoir acheté...mais je l'ai toujours, nuance!

Tu le donnes en location alors ?

Parce-que si tu ne t'en sers qu'en tant que pied-à-terre, tu perds une sacrée occasion de placer cet argent, tout en évitant taxe foncière, taxe d'habitation et tout le tralala, tout en ayant largement assez de liquidités pour te payer un séjour au Georges V chaque fois que tu montes à Paris

[Adol]

Tu le donnes en location alors ?

Parce-que si tu ne t'en sers qu'en tant que pied-à-terre, tu perds une sacrée occasion de placer cet argent, tout en évitant taxe foncière, taxe d'habitation et tout le tralala, tout en ayant largement assez de liquidités pour te payer un séjour au Georges V chaque fois que tu montes à Paris

Non,c'est du De Robien neuf, je me suis engagé à le louer pour 9 ans, et je récupère jusqu'à 65%d'avantages fiscaux.
Et contrairement à beaucoup d'investissements de ce genre,je m'y suis pris assez tôt donc je ne l'ai pas surpayé, et je n'ai pas de problème pour trouver locataire vu où il se touve (boulogne-billancourt, 150mdu métro) et les conditions (loyer plafonné, donc bon marché face à l'ancien, et en plus il est neuf (2006)

Le loyer me payant mon crédit pour ma baraque..

[Ænema]

Non,c'est du De Robien neuf, je me suis engagé à le louer pour 9 ans, et je récupère jusqu'à 65%d'avantages fiscaux.
Et contrairement à beaucoup d'investissements de ce genre,je m'y suis pris assez tôt donc je ne l'ai pas surpayé, et je n'ai pas de problème pour trouver locataire vu où il se touve (boulogne-billancourt, 150mdu métro) et les conditions (loyer plafonné, donc bon marché face à l'ancien, et en plus il est neuf (2006)

Le loyer me payant mon crédit pour ma baraque..

Tu sembles avoir fait une excellente affaire, en effet. Par contre, quand tu dis "pas surpayé", je suis un peu surpris car 2006 c'est quand même le haut de bulle précédent

Par contre, la défiscalisation ne devient réellement intéressante que pour les foyers fiscaux à partir de 3000€ d'IR/an.

[japbreaker]

apprend a te servir d'une calculette.
pour ton prochain message, un peu d'inspiration : http://www.bulle-immobiliere.org/for...php?f=10&t=733

putain avec ton lien de merde ta reponse est vachement constructif... pour ton prochain message met plus que une ligne avec un lien d'un forum de bidon . surtout que je parlais pas de la frustration d'etre locataire. Si t'as pas le choix soit locataire . mais d'apres moi quand t'as la possibilité d'acheter avec la stabilité financiere . il faut se lancer. Après il faut pas s'engager n'importe comment.

[japbreaker]

Attention avec ces assurances car, en général, il est écrit en tout petit tout en bas que la durée de prise en charge du crédit ne saurait dépasser X mois...

Mais Juanito a conscience qu'il va payer 200 000€ d'intérêts, c'est à dire de l'argent qu'il aurait pu placer en :

- Assurance-Vie : 3,7 à 4%/an, en général

- Métaux précieux : 25%/an depuis 5 ans (mais très spéculatif)

- Sur un PEL lui garantissant un taux de 4,20% dans x années, quand les taux se sont envolés et les biens auront vu chuter leurs prix en conséquence

- Etc etc

Bon, il est content de sa maison, je ne vais pas chercher à lui casser son trip hein (oui j'ai changé )

Par contre, si son couple marche, que ça roule au boulot et qu'il passe au-moins 15 ans dans la maison, c'est "rentable".
Il peut aussi espérer une inflation à plus de 4% de temps en temps, en profitant alors de l'effet levier sur son crédit (si son salaire suit l'inflation).

Après, j'avoue, je ne pourrais jamais comprendre les gens se mettant un boulet au pied pour 25 ans (voire pire, 30 ans, les intérêts équivalent alors au capital = maison payée le double de sa "valeur" à l'achat, au-secours)

Quant à celui qui dit que payer un loyer c'est jeter l'argent par la fenêtre, qu'il retourne se branler sur "Recherche appartement ou maison" ou D&Co, je crois que c'est le seul truc qu'il puisse saisir au niveau économique.

Je suis d'accord en partie avec toi .mais pour les credit de plus de 15 ans
tu sais que tu peux faire racheter ton credit pour gagner des année et autres?


Investir dans la pierre c'est en tous cas "pour beaucoup de gens" plus sécurisant que d'investir dans la bourse ou des actions et c'est une satisfaction pour quelqu'un de savoir qu'une fois payer le bien pourra etre légué à ses enfants (mais ça c'est plus une question d'education et de style de vie) .

Apres je veux pas partir dans un débat car chacun étale sa science et chacun défend ses idée

[Testament]

Non mais la pierre ca vaut rien...C'est pour ça que la plus part de mes clients artisans ont des appart et des maisons à droite à gauche.
Y aura tjs des gens qui se feront baiser et qui achèterons "trop cher" (et encore on achète pas avec un couteau sous la gorge, on accepte le prix ou pas), mais ce n'est pas de l'argent perdu, ca permet (dans mon cas comme pour beaucoup) de payer moins cher pour plus de surface qu'une location, ça permet également, dans le cas d'un nouvel achat/construction, d'avoir soit un apport en revendant, soit une garantie (le premier bien étant mis en location).

[Testament]

Attention avec ces assurances car, en général, il est écrit en tout petit tout en bas que la durée de prise en charge du crédit ne saurait dépasser X mois...

Mais Juanito a conscience qu'il va payer 200 000€ d'intérêts, c'est à dire de l'argent qu'il aurait pu placer en :

- Assurance-Vie : 3,7 à 4%/an, en général

- Métaux précieux : 25%/an depuis 5 ans (mais très spéculatif)

- Sur un PEL lui garantissant un taux de 4,20% dans x années, quand les taux se sont envolés et les biens auront vu chuter leurs prix en conséquence

- Etc etc

Oui mais les 200 000€ il ne les a pas...si on avait tous de côté le montant des intérêts ca se saurait.
Et si demain je touche 200 000€, j'irai surement pas mettre cette somme en apport, je réemprunterai à 3,7/4% et je place les 200 000€ sur mon assurance vie qui doit être à 4,5% ou sur d'autres placements.

L'argument "c'est con, les XXX € d'intérêt t'aurais pu les placer" c'est complètement bancale.

[Ænema]

Oui mais les 200 000€ il ne les a pas...si on avait tous de côté le montant des intérêts ca se saurait.
Et si demain je touche 200 000€, j'irai surement pas mettre cette somme en apport, je réemprunterai à 3,7/4% et je place les 200 000€ sur mon assurance vie qui doit être à 4,5% ou sur d'autres placements.

L'argument "c'est con, les XXX € d'intérêt t'aurais pu les placer" c'est complètement bancale.

C'est pour ça que je parle de l'effet levier du crédit, merci de ne pas faire de quote à moitié.

Par contre, si tu connais une assurance vie à 4,5% nette de frais de gestion et cotisations sociales, tu vas faire fortune en vendant tes tuyaux...

Non mais la pierre ca vaut rien...C'est pour ça que la plus part de mes clients artisans ont des appart et des maisons à droite à gauche.

L'ironie à peine déguisée ne suffit pas à rendre un raisonnement économique viable. Tu parles d'artisans, donc on peut déjà supposer qu'ils réalisent une partie des travaux eux-même.
Ensuite, sais-tu quand ils ont acheté ? Si c'est en creux de cycle à chaque fois, file-moi les thunes car je peux en faire autant hein.

Et les performances passées ne présagent pas des performances futures, je te le rappelle

La question n'est pas de savoir si l'immo est un investissement ou non. La question est : vais-je me faire pigeonner si j'achète à tel ou tel moment ?

Au delà de 18 ans, le crédit commence à revenir très cher. Les rachats anticipés sont possibles, voire souhaitables, mais ce que tous omettent de préciser ici, c'est que la banque prévoit des pénalités (bah oui, elles ne relâchent pas le pigeon dans la nature gratuitement).

Depuis quelques années, les taux bas, les PTZ et les défiscalisations à gogo maintiennent ce marché sous perfusion, mais l'état de la dette va bientôt remettre de l'ordre dans tout ça.

pour ton prochain message met plus que une ligne avec un lien d'un forum de bidon

On a bien compris que tu étais incapable de sortir du raisonnement économique TF1/M6/BFM TV, maintenant tu n'es pas obligé de cracher ta haine née de l'ignorance sur ceux qui essaient de voir plus loin que le bout de leur nez et du lobbyisme Century 21/Orpi/Fnaim and co

Tiens, c'est cadeau : http://jmweb.fr/emprunt/

mais ça c'est plus une question d'education et de style de vie.

Non, c'est une question politique. Personnellement, je suis favorable à une surtaxation de l'héritage afin de lutter contre la rente et la reproduction sociale.

Apres je veux pas partir dans un débat car chacun étale sa science et chacun défend ses idée

Personne ne te parle d'idées. Calculer la rentabilité d'un projet t'engageant sur 15, 20 ou 30 ans, ce n'est pas de l'idéologie, c'est du bon sens.

Le problème, c'est la totale déconnexion du cerveau qu'ont les primo-accédants en général. Ils ne se projettent pas 20 ans en avant. Alors qu'ils braillent quand le paquet de pâtes prend 5 cents en 2 ans, ils ne se demandent jamais si rester en loc un an de plus et mettre le différentiel de côté ne va pas leur assurer davantage de confort pour de longues années, plus tard.

Regarde simplement le ratio loyer/mensualité d'achat. L'idéal, c'est 120 à 180 loyers (10 à 15 ans de crédit). Certains biens se vendent pour plus de 250, voire 350 mois de loyers, c'est une hérésie !

Le gars qui continue de payer son loyer même 5 ans dans une phase baissière aura généralement une maison 30% plus vaste, mieux située et moins chère que celui qui achète aujourd'hui, tout simplement car la baisse des prix est supérieure à la dépense en loyers.